ARTIGO:MERCADO IMOBILIÁRIO E AS ÁREAS CONTAMINADAS EM SÃ0 PAULO

Outubro de 2012  

Autoras: Profa. Msc. Vivian Ap. Blaso S.S. Cesar, Profa. Dra.Sasquia Hizuru Obata e Esp. e Geógrafa Ambiental Ellen Blaso.

A transição urbana, a desindustrialização em São Paulo, e as consequências das ocupações inadequadas do solo já foram amplamente discutidas em estudos anteriores, mas hoje o setor imobiliário está diante de um novo cenário: a redução de poder de compra de empreendimentos de imóveis de categoria média e seus redimensionamentos de produtos, a valorização de produtos comerciais diferenciados e de excelência e no extremo inferior o atendimento do déficit habitacional pelo programa de subsídio governamental – “Minha casa, Minha vida”. Tais cenários estão também sob a conjuntura e já em reconhecimento mercadológico dos impactos das pegadas sustentáveis, valorização de empreendimentos imobiliários com certificações verdes, bem como, a procura por estoques de áreas contaminadas em regiões com fortes pressões imobiliárias. Com isso, o setor vem sendo pressionado a requalificar áreas, e buscar por estes estoques, pois existe uma carência por ambientes “virgens” que poderiam ser ocupados para a concepção de novas construções.

O setor imobiliário é um importante agente indutor do processo de concepção da cidade, pois ele articula, através das parcerias público-privadas, as operações urbanas, mas de maneira geral nos aponta que existem lacunas nos aspectos de planejamento urbano da cidade e ocupações de terrenos contaminados e a falta conhecimento da população sobre os riscos inerentes a saúde humana recorrentes aos processos de ocupação nestes locais. Por isso, vale destacar, que se fazem necessários estudos complementares aos fenômenos de ocupação e expansão urbana as suas consequências e implicações nas ocupações em terrenos e áreas contaminadas ou áreas com passivos ambientais. Além disso, os cidadãos tem o direito de escolher se gostariam de morar em um imóvel cujo terreno fazia parte de um estoque de áreas contaminadas na cidade de São Paulo.

A partir da lei 13.577, de 09 de julho de 2009, todo cidadão tem direito de ter informações sobre as áreas contaminadas. A lei dispõe sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas, e dá outras providências correlatas. Dentre as medidas previstas podemos destacar:
  • Garantia à informação e à participação da população afetada nas decisões relacionadas com as áreas contaminadas;
  • Educação Ambiental;
  • Possibilitar o compartilhamento das informações obtidas com os órgãos públicos, os diversos setores da atividade produtiva e com a sociedade civil;
  •  Cadastro de Áreas Contaminadas e Remediadas.

Mas o que é percebido é que hoje existe uma falta de conhecimento por parte da população dos riscos inerentes a saúde humana aos terrenos ou empreendimentos que apresentam este tipo de situação. Dessa forma, em função da forte tendência do setor imobiliário por novos estoques de áreas para o seu desenvolvimento se faz necessário estudos mais abrangentes em torno das ocupações das áreas contaminadas e a sua saudabilidade. Outro aspecto importante está na disseminação dessas informações junto à população no sentido de esclarecer e alertar sobre os riscos de tais terrenos sob a vida humana. Sabemos que esse tipo de informação vem à tona quando casos como o do Shopping Center Norte cujo teve grande respaldo das mídias onde a população tomou conhecimento que o Shopping havia sido construído em uma área contaminada e naquele momento estaria com risco eminente de explosão caso não fossem adotadas as medidas plausíveis ao devido gerenciamento dessa área contaminada.

De acordo com matéria publicada na TV Folha em 12 de agosto de 2012, a cidade de São Paulo possui 40 terrenos classificados como contaminados pela CETESB (agência ambiental paulista) estes terrenos estão nas mãos do setor imobiliário e 15 prédios já estariam prontos ou em fase de lançamento para comercialização.

Em outra matéria da Folha publicada em 30 de agosto obtemos as seguintes informações:
“Só no Estado de São Paulo, a CETESB cadastrou, até dezembro, 4.131 áreas contaminadas. Dessas, apenas 264 haviam sido reabilitadas. São terrenos com existência comprovada de poluentes no solo e nas águas subterrâneas”.

Perguntas curiosas deveriam ser feitas por parte dos consumidores caso eles tivessem consciência dessas informações sobre áreas contaminadas e seus riscos:
  • Quais os riscos a saúde humana caso o gerenciamento não seja realizado adequadamente?
  • Qual o tipo de contaminações essa população estaria exposta?
  • Quem deve gerenciar essa área e por quanto tempo?
  • Quais os sinais visíveis de possíveis problemas que poderiam causar inclusive explosões como foi o caso do Shopping Center Norte?
  • De quem é a responsabilidade pelo terreno, após a ocupação do empreendimento? Dos moradores, no caso de condomínios residenciais? Quais os custos de gerenciamento?

Por outro lado, o conhecimento por parte de empresários e construtores das tecnologias de remediação e descontaminação de terrenos, suas metodologias e custos passam a ser referenciais de viabilidades de empreendimentos imobiliários.

Viabilidades que são por princípio de atendimento a sustentabilidade de modo amplo e pelo próprio princípio de resgate de áreas pela melhoria ambiental e também como viabilidades de diferenciação do produto imobiliário através de pontuação em certificações.

No que concerne à viabilidade de empreendimentos e estoques de terrenos a serem utilizados em remediações e descontaminações, há ainda mais dois atores além dos usuários finais / população do entorno, empresários e construtores, ou seja, os investidores e o poder público, ambos importantes para as viabilidades destas ações, a saber:
  • Os investidores veem como diferencial de sustentabilidade a aplicações de seus fundos em empreendimentos sob estas condições de remediações e descontaminação, vendo a precificação diferenciada e valorização não só do imóvel como da imagem mercadológica.
  • O poder público, no momento possui bases normativas, mas ainda residem questionamentos sobre as formas de certificações e aprovações e ainda a falta de incentivos para estas ações.

Contudo, o setor imobiliário, vem utilizando recursos da “publicidade verde” para proporcionar uma plasticidade entre o presente e o futuro na comercialização de empreendimentos cujos terrenos foram construídos em áreas contaminadas sendo assim, questões morais e éticas que envolvem os terrenos contaminados em São Paulo devem ser discutidos e colocados na pauta da sociedade civil, do poder publico e do interesse privado.

Ao considerarmos o meio artificial como os terrenos contaminados e o meio ambiente como dispositivo de urgência poderíamos considerar que a sustentabilidade vem se reafirmando como um meio capitalista de utopia por um futuro melhor?

Um planeta ingovernável onde se convoca a participação da sociedade por uma cultura de paz com cidades resilientes – será que estaríamos mesmo “preocupados” em resguardar uma comunidade que ocupa terrenos contaminados colocando em risco a saúde e a vida das pessoas?

SOBRE AS AUTORAS:

Vivian Ap.Blaso Souza Soares César – Doutoranda e Mestre em antropologia – Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, membro do corpo docente do curso de Pós Graduação Lato-sensu em Construções Sustentáveis e Publicidade e Propaganda da FAAP. vivianblaso@uol.com.br

Sasquia Hizuru Obata – Doutora em Arquitetura e Urbanismo, Mestre em Engenharia Civil, Docente nos cursos de Arquitetura e Urbanismo e Engenharia Civil da FAAP e Universidade Cruzeiro do Sul e Coordenadora do Curso em nível de Pós-graduação Lato-sensu em Construções Sustentáveis da FAAP. sasquia@terra.com.br

Ellen Maria Blaso de Souza – Geógrafa Ambiental, Especialista em Gerenciamento de Áreas Contaminadas, Educação Ambiental Empresarial e Sócia da Consultoria e Assessoria Mercadológica Conversa Sustentável. ellenblaso@conversasustentavel.com.br

Informações à Imprensa:
Conversa Sustentável
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